Lexique

A

• Acte authentique de vente : Il s’agit d’un acte rédigé (réitération du compromis de vente) et signé en présence d’un notaire dans sa mission d’autorité publique, qui scelle la vente entre les parties. L’acquéreur devient alors propriétaire après versement de la somme correspondante à la vente et à la signature de cet acte de la part de toutes les parties.

• Acte de propriété, aussi appelé titre de propriété : Le délai pour recevoir une copie de l’acte de propriété est d’environ 6 mois après la signature de l’acte authentique. C’est le notaire qui s’occupe de faire les démarches auprès des organismes compétents pour obtenir le titre. 

C

• Cadastre : Le Cadastre est une administration qui collecte les enregistrements des parcelles de terrain établis à la suite de relevés topographiques qui permettent ensuite de déterminer les propriétés foncières d’un territoire ainsi que les numéros d’enregistrement. Les informations des parcelles sont publiques. 
  

• Certificat d’urbanisme : Le certificat d’urbanisme (CU) indique les limites administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables. Le délai d’instruction d’un CU est de 2 mois après réception de la demande par la Direction de l’Aménagement du Territoire et sa durée est de 18 mois. Le CU ne se substitue pas à un permis de construire mais a désormais pour effet de geler ou de « cristalliser » les règles d’urbanisme pendant sa durée, à savoir 18 mois. Une fois obtenu, le CU a donc pour effet immédiat de garantir temporairement toutes évolutions négatives des règles d’urbanisme. 

• Charges de copropriété : Il s’agit des charges incompressibles liés au fait qu’un propriétaire possède un bien (un lot) au sein d’une copropriété (plusieurs lots) dont un syndic s’occupe afin que la copropriété soit entretenue. Une fois par an, les copropriétaires se réunissent lors d’une Assemblée Générale afin de voter des travaux ou améliorations dans la copropriété (les parties communes, la toiture…). Ces montants sont ensuite repartis en fonction de la quote-part de chaque propriétaire. Les charges sont généralement appelées trimestriellement via un appel de fonds envoyé par le syndic. 

• Charges d’un mandat de vente : Les honoraires d’un mandat de vente peuvent être à la charge de l’acquéreur ou à la charge du vendeur. A Saint-Barthélemy, le Code des Contributions, dans son article 51 alinéa 3, stipule que les honoraires peuvent être à la charge de l’acquéreur en l’acquit du vendeur, à savoir déduits du prix final de vente et déductibles de l’assiette taxable ayant trait au droit de mutation à titre onéreux d’immeubles exigés.

• Collectivité d’Outre-Mer : Les COM sont des territoires français ayant un statut spécifique à chacune d’entre elles qui est fixé par une loi organique. Elles sont régies par l’article 74 de la Constitution de la Vème République, à savoir l’application du principe de l’exception législative dévolue à une institution compétente locale. Ce sont les services de la Collectivité de Saint-Barthélemy qui légifèrent notamment concernant les règles fiscales et d’urbanisme.

• Compromis de vente : Il s’agit d’un contrat, généralement rédigé par les notaires des parties (vendeurs et acquéreurs), concernant la vente d’un bien immobilier. Dans ce contrat est spécifié toutes les conditions de la vente. Il intervient le plus souvent entre 4 à 8 semaines après l’acceptation de l’offre de la part de vendeur. Lorsque ce dernier signe le compromis de vente il ne peut plus se rétracter. L’acquéreur, uniquement s’il s’agit d’une personne physique, dispose quant à lui d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans raison. A savoir qu’il n’y a pas de droit de rétractation après signature du compromis pour l’acquisition d’un terrain non bâti. L’acquéreur peut aussi se rétracter si l’une des conditions suspensives indiquées dans le compromis n’est pas réalisée.

• Condition suspensive : Une condition suspensive est une clause qui concerne une condition dans l’acquisition, qui est écrite et insérée généralement dès la rédaction de l’offre. En cas d’offre acceptée, la ou les conditions sont ensuite inscrites dans le compromis de vente. Si l’une des conditions mentionnées n’est pas remplie, comme le refus du prêt bancaire pour financer l’acquisition par exemple, l’acquéreur pourra alors se rétracter sans verser de contrepartie financière au vendeur.

• Concierge : Notre concierge Jérôme se tient à votre disposition 24/7 durant votre séjour afin de répondre à toutes vos attentes. 

• Constructibilité résiduelle : La constructibilité résiduelle est la superficie qui reste à construire sur un terrain déjà bâti sous réserve de respecter le coefficient de perméabilité et de végétalisation.

D

• Déclaration de travaux : La déclaration de travaux ou déclaration préalable (DP) est un document administratif obligatoire pour les travaux de faible importance ou dont la superficie est inférieure à 20m². C’est le service de l’urbanisme de la Collectivité de Saint-Barthélemy qui reçoit les demandes et qui est compétent pour leur traitement. Le délai d’instruction est de deux mois (article 133-9 du Code de L’urbanisme de Saint-Barthélemy) et la déclaration préalable est périmée si les travaux, les divisions ou les changements de destination ne sont pas entreprises dans un délai de 4 ans (article 133-49 du code de l’urbanisme modifié par délibération n°2021-050 CT du 24.09.2021)

• Délai de rétractation : Lors du processus d’acquisition d’un bien immobilier bâti à usage d’habitation, un acquéreur (uniquement personne physique) dispose d’un droit de rétractation. Le délai est de dix jours calendaires et débute au lendemain de la première présentation par lettre recommandée notifiant le compris de vente à l’acquéreur ou de sa remise en main propre, en application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. La notification de la rétractation doit être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception avant la fin du délai des 10 jours.

• Dépôt de garantie : Après avoir signé le compromis de vente, le futur acquéreur verse un acompte, qui est généralement de 10% de la valeur du bien. Cette somme est versée sur un compte séquestre du notaire en charge du dossier. Ce compte est ouvert au nom du client. Ce montant est ensuite déduit du reste à payer lors de la signature de l’acte authentique.

• Diagnostic : Les diagnostics immobiliers visent à informer l'acquéreur sur certains aspects du logement qu'il projette d’acquérir. Il s’agit d’un document obligatoire en cas de vente et réalisé par un professionnel habilité. A Saint-Barthélemy, les diagnostics comportent un rapport sur la présence ou non d’amiante (obligatoire si construction antérieure à 1997), l’état des installations de gaz (installations âgées de plus de 15 ans), l’état de l’électricité pour les installations de plus de 15 ans, et le diagnostic termites. Ces diagnostics ont une durée de validité entre 6 mois et 3 ans. Pour l’amiante, si le diagnostic a été réalisé après avril 2013, sa validité est illimitée. En cas de bien situé en copropriété, le relevé de la Loi Carrez est obligatoire et a une durée illimitée sauf en cas de travaux modificatifs.

• Document d’informations précontractuelles : En amont de la conclusion d’un contrat, le mandataire (professionnel habilité) doit informer le consommateur sur certains points de l’engagement qui lui est proposé. Cette obligation d’information précontractuelle permet au consommateur de s’engager en toute connaissance de cause. Si le mandant n’est pas un consommateur, l’envoi du document d’informations précontractuelles n’est pas une obligation. 

• Douane et droits de quai : Depuis le 1er janvier 2012, l’île de Saint-Barthélemy est un « pays et territoire d'Outre-mer » (PTOM), situé hors du territoire douanier de l'UE, ce qui lui permet de bénéficier d'une large autonomie en matière douanière. À l’importation, un droit de quai sur toutes les marchandises introduites à Saint-Barthélemy, dont le taux est fixé à 5%, a été instauré (arrêté municipal du 24 mai 1879, loi 74-1114 du 27 décembre 1974, loi 96-1182 du 30 décembre 1996 et article 13 du Code des contributions de Saint-Barthélemy).

• Droit de mutation : Ce sont des frais, qui comprennent notamment les droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, que l’acquéreur d’un bien immobilier doit payer lors d’une acquisition. À Saint-Barthélemy, ces frais sont de l’ordre de 5%. Le notaire perçoit quant à lui environ 1%, soit un total d’environ 6% à payer en sus du prix d’acquisition.

• Droit de préemption : Avant la signature du compromis de vente, les notaires s’assurent que le bien immobilier, objet de la vente, n’est pas situé dans une zone de préemption. Si c’est le cas, la collectivité est prioritaire pour acquérir le bien. Le délai de réponse de la Collectivité est de deux mois. À Saint-Barthélemy, il n’existe pas de zone de préemption et chaque bien immobilier est donc soumis au droit de préemption.

• Droit de rétractation dans un mandat de vente : Le MANDANT (vendeur), uniquement s’il s’agit d’une personne physique, doit être informé dans chaque mandat de vente qu'il bénéficie, en application des dispositions des articles L. 221-18 et suivants du Code de la consommation, d’un délai de quatorze jours pour exercer, sans motif, son droit de rétractation concernant le mandat de vente qu’il signe.

E

• Emprise au sol : L'emprise au sol correspond à la surface totale d'un bâtiment, murs extérieurs compris et hors débords de toiture.

G

• Géomètre : Professionnel habilité qui est le garant des propriétés foncières. Il s’occupe des relevés topographiques des terrains dans tous types de milieu afin de définir les limites de ces derniers. Ce qui permet ensuite de les inscrire au cadastre. 
  

• Gustavia : Chef-lieu de la Collectivité d’Outre-Mer de Saint-Barthélemy, on y trouve le port, l’hôtel de la Collectivité, l’hôpital ainsi que de nombreux monuments, restaurants et boutiques et la plage de Shell Beach.

H

• H.A.I : Honoraires d’agence inclus. Les prix HAI comprennent donc le prix net vendeur ainsi que les honoraires de l’agence. 

L

• Loi Carrez : La Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite "Loi Carrez" et le Décret d'application n°97-532 du 29 mai 1997 sont entrés en application le 19 juin 1997. Ils obligent le vendeur d’un bien immobilier en copropriété de mentionner dans le texte de toute promesse ou compromis de vente, la superficie vendue. Celle-ci comprend la superficie des planchers des locaux clos et couverts, dont la hauteur est supérieure à 1m80 après qu'aient été déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, cave et parking.

M

• Mandat de recherche : Le mandat de recherche est un contrat bilatéral par lequel un une personne morale confie à un professionnel de la transaction immobilière la recherche d’un bien selon des critères précis. 

• Mandat de vente : Le mandat de vente est un document obligatoire depuis la loi Hoguet de 1972. Il lie le propriétaire d’un bien immobilier et l’agence immobilière qui va s’occuper dans la mise en vente de ce bien. Ce contrat bilatéral contient les termes de la relation commerciale entre les deux parties et encadre l’ensemble des prestations de service, les rapports financiers entre les parties ainsi que des clauses spécifiques à chaque bien. Il existe trois types de mandat de vente : exclusif, simple et semi-exclusif. 
  
  
  En cas de résidence principale : Si le (la) propriétaire est marié(e), il doit informer son (sa) conjoint(e) de la mise en vente de la résidence principale afin qu’il ou qu’elle signe le mandat de vente. Dans le cadre d’une succession, tous les indivisaires doivent signer le mandat de vente. 

N

• NDA (Non Disclosure Agreement) ou accord de non-divulgation :  Il s’agit d’un contrat bilatéral qui garantit la confidentialité des informations, données sensibles ou stratégiques, relatives à une entreprise ou à un prospect pendant la durée des négociations, et dans le cas où elles n'aboutissent pas.

• Notaire : Un notaire est un officier public et ministériel chargé d'authentifier les actes pour le compte de ses clients. Il est obligatoire d’avoir recours à un notaire pour la réalisation de certains actes dont la vente immobilière.

P

• Permis de construire : Le permis de construire est une autorisation administrative préalable à la réalisation de travaux importants. La demande du permis de construire sur un terrain de Saint-Barthélemy doit être effectuée auprès de la collectivité de Saint-Barthélemy qui dispose de quatre mois pour donner une réponse positive ou négative. Une prorogation de trois mois peut exister lorsque le projet est situé proche d’un bâtiment classé. 
  
  
  Le permis n’est plus valable si les travaux, les divisions ou les changements de destination ne sont pas entreprises dans un délai de 4 ans (article 133-49 du code de l’urbanisme modifié par délibération n°2021-050 CT du 24.09.2021).
  
  
  La demande de permis doit être accompagnée d'un dossier comprenant toutes les informations relatives au projet. Il est recommandé de faire appel à un architecte basé à Saint-Barthélemy pour vous accompagner dans ce projet. Une fois le permis accordé, le bénéficiaire doit l’afficher aux yeux de tous aux abords de la zone concernée. Passé un délai de deux mois (recours des tiers), si aucune réclamation n’a été formulée à l’encontre de ce permis, les travaux peuvent débuter. 

• Plus-value immobilière à Saint-Barthélemy : L’article 103 du Code des contributions de Saint-Barthélemy précise la notion de point de départ du délai de détention.
  
  
  Dans le cas d'une construction édifiée par le cédant :  Avant le 1er juillet 2017 : le point de départ pour le calcul de la plus-value est la "date de début d'exécution des travaux". La date de réception par la Collectivité de la déclaration attestant la conformité des travaux«  ne vaut que pour les constructions dont les travaux ont débuté après le 1er Juillet 2017.
  
  
  Concernant la plus-value pour une résidence principale située à Saint-Barthélemy :
  Exonération après 13 ans de détention
  1ère à 5ème année : 35%
  6ème et 7ème et 8ème année : 20%
  9ème année : Cet abattement est de 20 % pour chaque année de détention au-delà de la huitième année (9ème année).
  
  
  Concernant la plus-value pour une résidence secondaire située à Saint-Barthélemy :
  Exonération après 18 ans de détention
  Le taux de la taxe sur le profit immobilier est fixé à 35 % lorsque la cession intervient avant la huitième année de détention. Au-delà, ce taux est réduit à 20 %. (article 108 code des contributions)
  A partir de la 9ème année un abattement de 10% pour chaque année de détention supplémentaire. 

• Prélèvements sociaux : La contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) sont des taxes prélevées sur les revenus du patrimoine et du capital. Elles ont un taux d’imposition de 17.2%.
  
  
  Si vous résidez en France, travaillez dans un pays de l'Espace économique européen (Union européenne:, Islande, Norvège, Liechtenstein) ou en Suisse et êtes affilié à la sécurité sociale obligatoire de ce pays, vous n'êtes pas soumis à la CSG et à la CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû.
  
  
  Taux d’abattement des prélèvements sociaux :
  Moins de 6 ans de détention : 0%.
  De la 6ème à la 21ème année de détention : 1.65% d’abattement par année
  22ème année révolue : 1.60%
  Au-delà de la 22ème année : 9%
  Au-delà de la 30ème année : exonération.

R

• Représentant fiscal accrédité : Il s’agit d’un professionnel accrédité qui est un expert pour les non-résidents en matière d'obligations fiscales liées à certaines taxes comme la plus-value immobilières et les prélèvements sociaux.
  

• Résident Saint-Barth : Les bénéfices de la notion de résidence fiscale de Saint-Barthélemy sont limités aux bénéfices ou revenus correspondant aux activités exercées sur le territoire de la Collectivité.
  La Collectivité est compétente principalement en matière d’impôts, droits et taxes pour :
  Les personnes physiques qui ont leur domicile fiscal à Saint-Barthélemy depuis au moins cinq ans sans résider plus de six mois par an ailleurs que Saint-Barthélemy pendant cette période.
  Pour les personnes morales (sociétés) qu’après avoir installé à Saint-Barthélemy le siège de leur direction effective depuis cinq ans au moins ou lorsqu'elles y ont installé le siège de leur direction effective et qu'elles sont contrôlées, directement, par des personnes physiques résidant à Saint-Barthélemy depuis cinq ans au moins.
  
  
  Lorsque des enfants Saint-Barth / étudiants font des études à l’étranger, ils ne perdent pas leur statut de résident fiscal Saint-Barth.
  Une fois résident Saint-Barth, en matière d’Impôt direct, vous ne paierez plus :
  Aucun impôt sur les sociétés
  Aucun impôt sur le revenu.
  Pas de plus-value sur les cessions de parts de sociétés (hors sociétés à prépondérance immobilière), fonds de commerce.
  Pas de droits de succession entre résidents

S

• Servitude de passage : Une servitude de passage permet au propriétaire d’un bien difficile d’accès ou enclavé d’avoir un droit de passage sur la propriété voisine. Une servitude est de fait acceptée lorsqu’une propriété n’a aucun accès à la voie publique et n’a d’autre option que de passer par la parcelle voisine pour y accéder. 

• SPFE : Il s’agit du Services de Publicité Foncière et de l'Enregistrement. C’est un service fiscal qui tient à jour les renseignements immobiliers, enregistre les actes notariés, perçoit les impôts relatifs à ces formalités et répond aux demandes d'information des usagers.
  

• Surface plancher : La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m, calculé à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes).
  
  
  La surface de plancher s'obtient après déduction des surfaces suivantes :
  - Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
  - Vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs)
  - Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
  - Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres)
  - Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, combles avec encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges).

U

• Urbanisme : La direction de l’aménagement du territoire (service d’urbanisme) de la Collectivité de Saint-Barthélemy est un ensemble d’acteurs publics en charge de l’aménagement d’un territoire.
  Parmi les différentes zones urbaines constructibles il y a :
  - La zone de Gustavia (UG) où il est possible de construire sur 100% de la superficie du terrain.
  - La zone UR : 20% de surface plancher + bonus de 50m² sur les premiers 1000m² de terrain. Au-delà des 1000m² c’est 10%.
  - La zone UV : 35% surface plancher + 50m² de bonus surface plancher.
  - La zone URa : 120m² emprise au sol.
  Ces informations sont publiques et disponibles sur le site de la Collectivité de Saint-Barthélemy. 

V

• Viager : Le viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d’une rente périodique. La rente s’accompagne d’une somme, appelée « bouquet », payée comptant le jour de l’acte authentique et qui représente généralement dans les 20% de la valeur vénale du bien. Cette vente se réalise également sous acte notarié. 
  Il existe deux types de viager : LIBRE où l’acquéreur dispose du bien directement après la signature de l’acte authentique et peut en jouir ou le louer et percevoir les loyers, ou OCCUPE où le vendeur conserve l’usufruit, qui lui permet de continuer de l’occuper ou de le louer et d’en percevoir les loyers. Dans ce cas l’acquéreur pourra occuper le bien à partir du décès du vendeur.